医師 不動産投資 融資

不動産投資

医師が不動産投資を始める際に融資を効率的に受ける方法とは

不動産投資をしたい人
これから不動産投資を始めたいが、資金がなく融資を受けたい。

不動産を購入するのに融資を受けるのが初めて。

医師は本当に融資が受けやすいのか不安。

不動産投資のリスクについて知りたい。

この様な方に向けての記事なります。

 

ここで自己紹介と、現在までの私の不動産投資歴です。

  • 産婦人科医 Tommy(Twitter:@obgyntommy)です。
  • 医師9年目の大学院生です。
  • 不動産投資歴 6年
  •  所有物件:新築ワンルーム物件4件, 中古一棟
  •  当初は物件選びで失敗あり
  • 現時点では全て満室かつ黒字経営

この記事読む前に「個人事業主」について理解しておくと、本記事への理解が深まります。

 

医師が個人事業主になることで得られるメリットについて、医師で副業している方が知るべき個人事業主の知識【←節税効果あり】で解説していますので、是非。

 

融資を受けて不動産投資を始める場合、リスクはつきものです。

 

なぜなら、不動産という資産は手に入りますが、同時に借入金という負の資産も残るから

 

これは、医師でもサラリーマンでも経営者でも平等に起こるリスクです。

 

このリスクを最小限に抑えるために、本記事では以下の内容を解説していきます。

 

 本記事の内容

  • リスクなしで医師が融資を受けて不動産投資を始める方法
  • 医師が融資を受けて不動産投資を始めるとどんなリスクがあるのか
  • 銀行や業者の言われるまま融資を受けた時のリスクには何があるか

 

以上、不動産投資を始めたい方には必見のスキームを解説していきます。

 

では、早速見ていきましょう。

 

医師が不動産投資を始める際に融資を効率的に受ける方法

医師 不動産投資 融資

早速、医師が不動産投資を始める際に融資を効率的に受ける方法について考察してみましょう。

 

そのためには融資を行っている銀行側の立場を理解して考える必要があります。

 

結論から言うと、銀行側は融資する対象=顧客を見極めています。

 

その顧客として優良なのが医師であることは言うまでもなく、その理由として不動産投資の成功者の中には医師が非常に多い事が挙げられます。

 

医師がなぜ不動産投資で成功を収めているのかを紐解く事が、銀行からの融資を効率的に受けるカギとなります。

 

不動産投資で成功している医師が多い理由

  • 【検証1】医師は銀行から融資を受けやすいのか
  • 【検証2】医師はキャッシュフローを正確に把握することが可能か
  • 【検証3】銀行が融資する際の着眼点とは
  • 【追記】医師の不動産投資で向いているのは、区分1棟か

【検証1】医師は銀行から融資を受けやすいのか

医師が銀行融資を受けやすいのかという質問の答えは、" Yes " です。

 

医師は勤務先、収入面などで高属性であり、銀行の融資審査にはほぼ通過します。

 

審査が通りやすいばかりでなく、高額な借入も可能なのです。

 

医師がまだ研修医で給料もそんなに高くなくても、実家に資産家があれば高額な融資も不可能ではありません。

 

融資を行う金融機関は、本人の収入が低くとも医師ということであらゆる可能性を想定して融資を行っているのです

 

その様な銀行側の融資に姿勢については理解しておく様にしましょう。

 

【検証2】医師はキャッシュフローを正確に把握することが可能

キャッシュフローとは、簡単にいえば「お金の流れ」ということです。

 

収支と支出を計上してお金はいくら残るかを把握しておく事が重要です。

医師はなぜこのキャッシュフローを正確に把握できるかというと、他の職業と比べて医師は、本業の高所得と言われているからです。

 

一つ確実で高い収入源があるならば、資金繰り面で有利です。

 

多額の借入金をすることもなく一棟アパート経営も可能性もあります。

 

不動産投資には、ある程度の元金、つまり初期に資金が必要な投資手法なので、最初にどれくらいの資金を集めることができるかが成功の秘訣かつ銀行側の融資の目安になります。

 

このキャッシュフローを正確に把握し資金繰りの見通しが良くなると、銀行側にとっても不動産投資に融資する際には有利になります。

 

そのためキャッシュフローを正確に把握し易い医師は不動産投資で成功者が多い=銀行側が融資しやすい理由となります。

 

【検証3】銀行が融資する際の着眼点とは

銀行が融資する際に見ているところは、下記の通りです。

 

銀行側も医師であれ個人事業主であれ、融資審査のポイントは同じです。

  • 不動産業界の状況(地価の変動、業界自体の状況)
  • 事業経歴(創業してから何年たっているか)
  • 近隣に同じ規模でどんな賃貸物件があるか
  • 事業の過去3年間の決算状況
  • 借主の経歴(ここで医師の属性の高さは少し関係してくる)

上記の内容は徹底的に監査していきます。

 

銀行側の基準に達しなければ、融資は医師であってもできないでしょう。

 

そして、賃貸経営ということなら

  • 立地
  • 利回り
  • 担保の有無
  • 競合となる物件の稼働率など

は審査対象となってきますので、属性(医師の様な高属性)はあまり関係ないとうことになります。

 

これは、区分所有、一棟物件を購入する際に実感したことで、不動産投資のキャリアがあるからこそ言える内容です。

 

銀行へ融資を受けようと検討したら、最低限上記の内容は必ず見直していただきたいと思います。

 

 

【追加検証】医師の不動産投資で向いているのは、区分か一棟か

検証1, 検証2で資金を調達する面で医師は有利だということをお話してきました。

 

投資を始めるときに資金調達がしやすい面においては、多くの資金を必要とする一棟アパート、またはRCマンションのどの物件が向いていると考えられます。

 

一棟の場合は、融資を受けて不動産投資を始める必要がありますから高属性である医師には相性が良いでしょう。

 

この高属性を利用した融資のされ方も、「医師の不動産投資で向いている物件選び」にも関わって来ますので、知っておくべき必要があります。

 

多くのメリットがある一棟物件

一棟物件は、区分所有より収益面で多くなります。

 

部屋数が多いのですから一部屋が空室になっても、他の部屋に賃貸人がいれば収入が全くないということもありません。

 

一方、区分所有は当初必要な資金は低いですが、一つの部屋が空室ならば収入は0となります。

 

投資する資金を多く用意できるならば、一棟のほうが有利です。

 

区分所有から始めるしか選択肢がないこともある

不動産投資を始める場合、最初は区分所有マンションを購入する方が多い傾向ではあります。

 

それは資金調達がしやすく、初期資金が少なくともワンルームなどなら、東京都内(または大阪などの地方都市)でも手が出るからです。

 

そして、この区分所有マンションでの不動産投資を軌道にのせて、2件目、3件目と区分所有物件を増やしてその物件に抵当を付ける。

 

または区分所有物件を売却した資金で1棟物件を始めていく手法が多く、1件目から一棟物件で始めるのは少ない、人によっては不可能な場合もあります。

 

医師としてのメリットを活かすなら、最初から一棟物件から始めることができる、回り道をせずにストレートに収益の高い一棟物件から始めることも可能です。

 

これは医師が不動産投資で融資を受けて成功する一つのパターンです。

 

医師が融資を受けて不動産投資を始めるときのリスク

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属性が高く融資が比較的受けやすい医師ですが、やはり借金を抱えることになりますからリスクが発生することはあります。

 

この項目ではどんなリスクがあるのかを説明します。

医師が融資を受けて不動産投資を始める時のリスク

  • 医師が不動産投資を受ける際の融資審査でもリスク
  • 医師が不動産投資で融資を受ける際の物件選びのリスク

 

では各々について見ていきましょう。

 

医師が不動産投資を受ける際の融資審査でもリスク

これは、医師が高属性で融資が受けやすいことが「悪く作用」してしまうということです。

 

銀行などは、医師には多くの融資をしたいと考えます。

 

なぜなら高属性ですから返済される確率も高いということになり、融資可能額いっぱいに貸したいと考えるでしょう。

 

誰にどのくらいの融資をしたかが営業成績を上げることになり、給与面にも反映され出世だってできます。

 

医師が不動産投資したいから資金を融資してほしいなんて相談に来ようものなら、「お待ちしていました!」という感じです。

 

このリスクを回避するには、物件購入するにあたって、銀行が提示した融資額ではなく、自分で資金計画をたてたことで算出される借入金額で融資を受けなくてはいけません。

 

銀行が融資できる金額ではなく、自分が無理をせずに返済できる額を借り入れて下さい。

 

そんなの当たり前だろ。」と思うかもしれませんが、意外に銀行のペースに巻き込まれて高額融資を契約してしまうことは多いです。

 

融資額はマイペースで決定しましょう。

 

医師が融資を受ける際に注意したい物件選びのリスク

最初の項目、医師に不動産投資での成功者が多い理由として、一棟物件で投資を始めることができることをあげました。

 

不動産業者としても、価格が高い一棟物件をすすめることはあります。

 

しかし、一棟物件が全て儲かるわけではありません。賃貸経営の仕方にもよりますし、どんな賃貸人が入っているかも大きなチェックポイントです。

 

一棟物件は、数千万円から数億円までかなり値段の幅があり、高額になってきます。

 

だからこそ慎重に物件選定しなければいけません。

 

物件選びでクローズアップされるのが「利回り」です。

 

投資物件の利回りを確認していくと、築年数がたっているほうが、利回りが高くなっていることがあります。

 

その反面、新築物件はどうしても利回りが低くなります。

 

なぜなら新築物件は、物件自体の価格が高い一方で、家賃は相場があり近隣と差をつけるわけにはいかない為です。

 

新築だからある程度の高めには設定できますが、あまりにも高いと賃貸希望者が来なくなります。

 

初年度には、新築物件の購入費、不動産取得税、登録免許税、不動産会社への手数料などあらゆる費用が掛かります。

 

中古物件ですと物件価格自体が安くなり、不動産会社への手数料も安くなってきます。

 

初期投資の費用は中古のほうが抑えられるのですが、家賃は新築とそんなに変わらないとなれば収益が上がり、利回りが高くなります。

 

しかしながら、ここまでご説明してきた内容は、ぶっちゃけたことを申し上げれば、築古物件を売りつけたい業者の理想論です。

 

なぜなら賃貸希望者は新築マンションに集中します。

 

よっぽど家賃を抑えたい人なら中古物件に入ることもありますが、家賃が高めでも新築で暮らしたい人は多く、特に女性の賃貸人に多い傾向にあります。

 

賃貸マンションというのは、女性に好まれるならば男性にも好まれるというリサーチ結果もあります。

 

ファミリー物件であれば、その傾向が顕著に現れることになり、住まいに関しては奥さんに決定権があることが多いですよね。

 

築年数が相当たっている物件の利回りが高いからと言って、そのことだけで物件を選択してしまうのはあまりにもリスキーです。

 

購入額が高くても、築浅、できれば新築物件を手に入れることで、安定して長期にわたる賃貸経営を行えることも忘れないで下さい。

 

融資の際に医師が銀行・業者の言いなりになった時のリスク

銀行の窓口など、または訪ねてくる銀行の担当者からよく聞く言葉があります。

 

お金に働いてもらう」とう言葉です。

 

僕は、この言葉にいつも疑問を感じてしまいます。

 

お金を動かすのは人であり、働くのも人だと思うからです。

 

その為、銀行マンには表現系を変えるべきかと思っています。

 

せっかく働いて得たお金です。効率的に動かしましょう

 

銀行の担当者は、定期預金に預けても、利息なんてほとんど「0:ゼロ」だから借入して大きく育てましょう。と言ってきます。

 

果たして定期預金に預けても・・・。って思いますかね。

 

預かったお金を運用して、金利を上げるのがあなた方の任務でしょうと思うのですが、いかがなものでしょうか。

 

銀行には、融資をしてもらうことで、物件を購入することができ、賃貸経営を始めることができます。

 

経営には銀行はなくてはならない存在です。

 

しかし、「お金に働かせる」なんて平然と口にする銀行員は、厳しい言い方ですが僕は「銀行マンとしての素質がない」と思ってしまいます。

 

不動産業者でも同じです。

 

自社と提携している金融機関で借入をさせようとしたり、表面利回りだけを強調して物件を勧めてきたりする業者もいます。

 

また物件を実際にみることなく、早く契約を迫ることさえあります。

 

このような半ば強引な勧誘には、絶対に屈してほしくないと思います。

 

正直なところ、医師は金融リテラシーが低く世間知らずと甘く見られている節もあります。

 

しかしその様な知識は知っているか知らないかだけの話ですので、勉強すれば良いだけのことです。

 

いろんな本を読み、多くの物件を見比べて常に勉強していただきたいと思います。

 

不動産投資を学ぶことは本当に面白いです。そして学び続けることで、経済的余裕も生まれ、金銭面においてですが比較的豊かな人生を送ることができます。

 

医師が不動産投資を受ける際に融資を受ける際の注意点

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この項目では、不動産投資において、融資を受けて始める場合の注意点について解説していきます。

医師の不動産投資ブログを全て鵜呑みにはできない

僕もこのブログを始めるにあたって、いろんな医師の不動産投資ブログを読み漁りました。

 

参考になるのもあれば、この人、本当に不動産投資やっているのかな?と思ったものも正直あります。

 

言い方を変えると「不動産業者が医師を名乗ってSEO施策で固めているブログ」を見かけます。

 

バレていますよ。笑

 

  • 自分の体験談を語っているブログは意外に少ない
  • 投資の具体的な失敗や成功事例を紹介されていない
  • 他の不動産投資のブログの焼き直し的な内容

 

言いたいことを言ってしまっていますが、僕が実際に不動産投資を始める際には、多くの不動産投資関連の書籍を読みました。

 

そこには著者の具体的な失敗事例、成功事例が赤裸々に書いてありとても参考になりました。

 

いろんな知識を身に着けることで、いきなりセールス電話をかけてくる業者からの無駄な勧誘に対応する事ができます。

 

議論して論破するには、多くの知識をため込んでおかなければいけませんよね。

 

医師の不動産投資ブログで書いてある共通項として、

  • 医師は高属性で融資が受けやすい
  • 本業が忙しく不労所得である不動産投資がおすすめ

この二つは、必ず書いてあります。

 

僕もブログで書いたことがありますが、無給医の存在や、そんなに給料が高くないことも書きました。

 

また、銀行融資を勧められるままに受けるのは危険だということも書いています。

 

真実を書いて、それを読むことで安全な不動産投資を行って頂きたいと思っているからです。

 

僕の結論として、同業の医師だからとすべてのブログを鵜呑みにしない、そして本当に役立つのは不動産投資家の書籍だということです。

 

不動産投資素人だった僕が、影響を受けて、自分で医師向けの不動産投資ブログを立ち上げようと決意するきっかけを作った書籍をここに紹介しておきます。

 

その①:NOをYESに変える「不動産投資」最強融資術


これは、年収400万円のサラリーマンが、年率0.6%で16億円の融資を受けたという内容です。

 

世間一般では、属性が普通というサラリーマンでも16億円もの巨額マネーを銀行から引き出したわけで、かなり興味深い内容でした。

 

要するに完璧な事業計画書を作成して、銀行担当者にも一目置かれ、その銀行支店長から推薦の言葉まで収録されています。

 

「スゴイ」の一言です。融資を受ける際の資料作りにも使えるフォーマットも収録されています。

 

一冊持っておけば、かなりお得です。

 

融資地獄 「かぼちゃの馬車事件」に学ぶ 不動産投資ローンの罠と救済策

融資を受ける前に、読んでおくべき一冊です。

 

この本を読んで、「借金はやはり怖い」と思いました。

 

簡単に借りられるように勧められてしまいますが、「自分の収入とその賃貸物件がはじき出す収益をじっくり吟味して借入金を算定する必要がある」と実感しました。

 

あのかぼちゃの馬車事件の被害者って可哀想すぎます。

»  「かぼちゃの馬車」事件の実態【不動産投資TIMES】

 

そして不動産業者の言いなりで投資を始めてしまった失敗事例の代表ではないでしょうか。

 

被害者の中には医師も多かったとのことです。

 

これから不動産投資で融資を受けたい方には読んでおいて損はないでしょう。

 

僕のブログでは、不動産投資で節税できるかを詳しく検証し、医師は不動産投資で節税をすることが出来るのか【徹底検証してみた】で解説しています。

 

また、不動産投資で医師が失敗しやすい点についても、医師が不動産投資で失敗しやすい3大理由とは【←お金・立地・管理】で解説していますので、併せて読んでみてください。

 

不動産投資での節税効果はほとんど見込めない

不動産会社からの営業電話に多いのが、節税効果がありますという言葉です。

 

賃貸経営のほうを赤字にして、本業の医師としての収入で、払いすぎた税金を還付してもらおうという考え方なのでしょうが。

 

無給医や勤務医でも給料が少ない人は、赤字の賃貸マンションを抱えてしまうと生活すら困窮してしまいます。

 

多額の借入金がのしかかり自己破産してしまう医師さえ存在するのです。

 

このことから節税効果があるのは、高収入の勤務医、開業医ということになるのですが、これもすべての医師に節税効果があるわけではありません。

 

高収入であっても、身の丈に合わない借金を抱えてしまい、返済が難しくなれば、今までの資産も手放すことにもなりかねません。

 

不動産投資を始めるメリットを節税に求めるのは、やめたほうがいいということです。

 

返済可能な借入金で、堅実な不動産投資を始めて、なるべく早い段階で黒字経営に持っていくことがとても重要です。

 

そして忘れてはいけないのが、「確定申告」です。不動産所得という本業とは別に収入があるならば、確定申告をする必要がでてきます。

 

本業収入は、職場で年末調整してもらえますが、副業は自分で税務申告をしないといけないのです。

 

医師は不動産投資の為に融資を受けたら「確定申告」を忘れるな

忘れてはいけないのが、「確定申告」です。

 

不動産所得という本業とは別に収入があるならば、確定申告をする必要がでてきます。

 

本業収入は、職場で年末調整してもらえますが、副業は自分で税務申告をしないといけないのです。

 

確定申告をスムーズに行うコツ

本業が忙しいですから、こまごまと申告書類を作成するのは医師にとっては至難の業です。

 

毎月、きっちり家賃収入と経費を計上しておく、月ごとに収支をまとめておけばいざ確定申告となっても慌てることはないのですが、そんなことできますか?僕は無理です。

 

スムーズに行うために僕が気を付けていることは、通帳の使い方です。

 

まず、家賃収入が入ってくる口座は、給与の口座とは別にしておきます。

 

家賃口座には、家賃と管理会社の管理費の引き落とし、物件にかかる光熱費、水道代など賃貸物件のための通帳を作っておきます。

 

通帳を不動産投資に関するものだけにしておくと、通帳のコピーが銀行帳という帳簿になるわけです。

 

そして、賃貸物件の募集や家賃請求などを管理会社に依頼しておけば、一年間の家賃収入一覧表を送ってくれます。

 

これも税務申告に関する資料となります。

 

あとは不動産投資にかかった費用の領収書をまとめておき、パソコンで月ごとの経費一覧表も作っておけば、楽勝です。

 

収入、支出の数字を把握しておけば今は、e-taxといってパソコンでも申告できますから、自宅にいながら申告することも可能です。

» 国税庁ホームページ

 

このページアクセスすることで、申告書作成がパソコンで行えます。

 

区分所有のマンションを1~2戸程度なら、自分でコツコツ申告書作りも可能です。

 

しかし一棟物件も所有すると税理士と顧問契約した方が申告も楽になり、月次申告など面倒な経理業務も任せられます。

 

また、事業計画を立て方のアドバイスももらえるのも依頼する大きなメリットです。今は、ネットで対応してくれる税理士もいます。

 

「不動産賃貸を行う個人事業主」との関与を得意とする税理士は多く存在しますから、不動産投資を始めた時点で税理士と顧問契約を結んでおいた方が安心です。

 

僕のブログでは、プライベートカンパニーを設立することでの節税対策についても、勤務医はプライベートカンパニーを設立すべきか【節税方法教えます】でお話しています。

 

この記事では、設立することでのメリットとデメリットについても言及していき、デメリットである経理業務の対策についても書いています。是非ご一読ください。

まとめ|医師が融資を受けて不動産投資をリスクなしで始めるには

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ここで、医師が融資を受けて不動産投資を始めるにあたって気をつけたいことをまとめておきます。

 

  • 医師は高属性のため融資を受けやすいが、必ず返済の時のことを考えてローンを組む
  • 医師ブログも参考になるものと、そうでないものがある。まずは書籍で学ぶべき
  • 銀行や不動産業者の言いなりになって無理なローンは絶対に組まない
  • 不動産投資を行うことでW収入になる、確定申告はわすれない
  • 銀行口座は不動産投資用に1つ作っておくこと
  • 不動産投資を始めたら税理士も探しておく。 税理士ドットコム【無料相談可能】がお勧めです。

 

今後も僕は多くの書籍を読んで、知りえた知識をこのブログに還元していこうと思っています。

 

このブログを読んでいただき、たくさんの医師、サラリーマンの方が不動産投資を始めるきっかけになり、そして始めてからも活用していただければ幸いです。

 

不動産投資に関する戦略をいち早く知りたいという方は、僕の不動産投資戦略のノウハウを詰め込んだnoteの勤務医が知っておくべき不動産投資の投資戦略をどうぞ。

(※ 2020/53時点で本文1万3千文字、20日で約40名の方に購入して頂き、500円→680円に値上げ設定にしています。今後更に追記し、値上げ予定です。)


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