不動産投資は興味あるけど失敗が怖くてやりたくない。
不動産投資で実際に、失敗した医師を山ほど見てきた。
不動産投資で失敗してきた先生の実体験を聞きたい。
医師が不動産投資を行って失敗する理由が知りたい。
更には、具体的な回避する方法があれば知りたい。
今回はこの様な医師の先生の方に向けた記事になります。
確かに僕の友人や先輩後輩の医師のでも、不動産投資を始めて失敗している方は多いです。
それは、不動産投資ですぐに利潤を出す事を追いかけたり、不動産投資で利益を出す仕組みについて全く理解していなからです。
勉強すれば良いとは思うのですが、正直なところ勤務医の方は「不動産投資の勉強に時間を割く余裕がない」のが現状ですよね。
学会発表や論文執筆、研究などを日々行い、勉強に関してはある程度ポテンシャルのある医師の方でも、失敗することが多い訳です。
難しいことは理解できても、シンプルな不動産投資の儲けのシステムを中々理解出来ていない医師が多いのは事実です。
この記事を読むことで、「医師が不動産投資を失敗してしまう理由を知り、失敗しない不動産投資術」を学ことができます。
ここで自己紹介と、現在までの私の不動産投資歴です。
- 産婦人科医 Tommy（Twitter：＠obgyntommy）です。
- 医師9年目の大学院生です。
- 不動産投資歴 6年
- 所有物件：新築ワンルーム物件4件と中古一棟
- 当初は物件選びで失敗あり
- 現時点では全て満室かつ黒字経営
本記事の内容
- 医師が不動産投資投資で失敗しやすい理由を理解できる
- 先人の不動産投資の失敗例で失敗しない不動産投資術を学べる
- 不動産投資を失敗したくない方への失敗しない為の不動産投資術を学べる
この記事読む前に「個人事業主」について理解しておくと、本記事への理解が深まります。
医師が個人事業主になることで得られるメリットについて、医師で副業している方が知るべき個人事業主の知識【←節税効果あり】で解説していますので、まずはどうぞ。
不動産投資に関する戦略をいち早く知りたいという方は、僕の不動産投資戦略のノウハウを詰め込んだnoteの勤務医が知っておくべき不動産投資の投資戦略をどうぞ。
（※ 2020/4/21時点で本文1万文字、20日で約30名の方に購入して頂き、500円と低めの値段設定にしています。今後追記し、値上げ予定です。）
この記事は大体3分程度で読み終わります。最後まで読んでみると失敗しない為の不動産投資術が身につくかと思います。
では早速、見ていきましょう。
医師が不動産投資で失敗しやすい3大理由とは
医師が不動産投資で失敗する原因の多くが以下の3つです。
医師が不動産投資で失敗する原因
- 原因その①：医師という高属性
- 原因その②：不動産投資＝経営だという意識が低い
- 原因その③：医師の本業が忙しく、投資の勉強に回せる時間がない
この３つの原因は、今回お話していく医師が不動産投資で失敗してしまう３大理由である【お金・立地・管理】につながります。
これは医師に関わらず、だれでも不動産投資を失敗する要因になってしまうことです。
しかし、特に医師は上記３つのことを認識しないまま、不動産投資を行っている方が多い傾向があります。
「そんなことわかってますよ」という方でも、この記事を呼むとより理解が深まるかと思いますので是非、最後まで読んでみてください。
原因その①：【お金】資金調達法がわかってない
医師の属性について
医師は属性が高いと言われています。
ここで「医師の属性に関する説明」です。
銀行の考える属性とは、「属性」=「返済能力を判断するためのすべての項目」です。
そのため、属性を評価する場合、年収だけではなく、実はさまざまな基準があります。
高属性とは、「年収700万円以上」or「上場企業勤務」or「自己資金1000万円以上」です。
金融機関で融資を受けるときに属性が高いほど融資がおりやすくなり、融資額も高くなることは周知の事実です。
これは医師が不動産投資を始めるうえで、メリットにもなります。
しかし、やり方を間違えればデメリットになり失敗のリスクへとつながります。
医師ならば誰でも高収入というわけではありません。大学病院では無給医といわれる医師も存在します。
医師も副業やパートで、他の病院で診察業務を行う事もありますが、大学病院に勤務の医師の場合だと中堅サラリーマンと同じくらい、６５０万円くらいの年収の人は多くいます。
銀行も源泉徴収票の提出を求めますから、年収を知っているはずです。
しかし、金融機関の職員も、誰に融資してどれだけ貸すかというのが人事評価につながっていくのです。
医師の様な高い属性の人種を見逃すはずはありません。
数億円もする高い物件を進めることもあります。
その数億円の物件がちゃんと働いてくれればいいですよ。しかし、空室のリスクで返済に追われたり、災害も然りですが、負債関するあらゆるリスクを持つ可能性があります。
きついローンを組んでいるとすぐに資金がショートしてしまい、せっかく手に入れた物件を手放すことになりかねません。
そして資金がショートした結果、足元を見られて買いたたかれる、最悪の場合は、競売にかけられ物件の価格が二束三文になってしまうことも多々あります。
医師の高属性が不動産投資に与える影響
医師という高属性は不動産投資失敗のリスクを高めます。
間違って購入した数億円の物件がちゃんと働いてくれればいいのですが、空室が増えてくる、災害あるなどあらゆるリスクが起こる可能性もあります。
リスクには以下のものが挙げられます。
- 物件の近隣で、大手企業が撤退したなど状況の変化
- 学生向けワンルーム投資したが少子化により入居者が激減
- 災害により地価が急降下した場合
今の時代、どんなリスクが待ち構えているかわかりません。
きついローンを組んでいるとすぐに資金がショートしてしまい、せっかく手に入れた物件を手放すことになりかねません。
そして足元を見られて買いたたかれる、最悪の場合は、競売にかけられ二束三文になってしまうことも少なくありません。
不動産という資産が手に入るとしても、借入金をすると不動産には金融危機間の抵当権が付きます。
返済が困難になると、すぐに抵当権が執行されて不動産を失うことになり、借金だけが残るという結果になるのです。
銀行などの金融機関は、借入を提案する時は、優しく、甘く営業をかけてきますが、返済が滞るとすぐに不動産を取り上げてしまいます。
絶対に待ってくれることはありませんので、必ず無理をせずに返済できる金額しか借り入れてはいけません。
わかっているつもりでも、意外に銀行に載せられてオーバーローンを組んでしまう医師が実に多いのです。
十分に気をつける様にして下さい。
不動産投資が向いている人の特徴
不動産投資に向いている人の特徴をまとめます。
不動産投資が向いている人の特徴
- 貯金が好き
- 節約することが得意
- マイペースで物事を進めるのが好き
- コツコツと進めることにやりがいを感じる
- 少額であっても、毎月一定額の収入に喜びを感じる
上で示した項目5つのうち、4つでも満たす方は、僕の経験上、不動産投資に向いていると思います。
優秀な不動産投資家は共通の「金銭感覚」を持ち合わせています。そのことを銀行マンも認識しています。ですから銀行マンで優秀な方であるほど、無理な融資はしません。
つまり、お金と仲良くできる人とし関わりを持ちません。
不動産投資は、融資に必要な「属性＝性格」も必要です。
しかしそれよりも、不動産投資に必要な属性＝性格とは、お金を大切にする金銭感覚と、ある程度の資金を自分で貯めてから不動投資を始めるリスク回避の嗅覚です。
このことから頭金０円で始める不動産投資は非常にリスキーであることがお分かりいただけます。
不動産投資は事業ですから、経営手腕と資金、そして周りに流されない自分をしっかり持つことが大切となります。
医師という職業を続けていく上でも、この様な手腕とバランス感覚は必要かと思います。
原因その②：【立地】儲かる立地について理解していない
不動産投資で儲けが出る立地とは
しかしまずは、儲かる立地について理解するためには、自分はどんなところに住みたいかを考えてみることが重要です。
不動産投資は、お金を投資して、儲けを得るという事ことです。
不動産投資の儲けの仕組みは、不動産賃貸業という事業でもあり、それもサービス業だと僕は認識しています。
重要な事は、利用者（賃貸人）の立場に立って、物件をセレクトする必要性です。
例えば、以下のものがあります
- ごみ捨てが24時間対応
- 駅地下で日用品の買い物も便利
- ファミリー物件なら、学区、環境が良い
- ターミナル駅、またはその沿線に所在する
上記の他にも、自分が住みたい部屋の条件を書き出してみてください。
そうすれば儲かる立地、条件の物件も見えてきます。
不動産投資で儲けが出る立地の選び方について
ターミナル駅、その沿線に所在する物件をセレクトすることは、非常に重要ですし、収益化す流のであれば非常にお勧めします。
このエリア選択はとても重要であり、成功している大家の特徴として、自分が投資する物件のエリアを限定している方が非常に多いです。
東京都内の物件であれば、所有物件が港区のみという大家さんも存在します。
「港区の物件を購入できればいいけど、高価だから手が届かない」・・・と二の足を踏む方もいるかも知れません。
しかし、初期費用は掛かりますが、ここでこそ医師という高属性を活かすチャンスなのではないかと思われます。
事業が成り立つのであれば、多少の高額でも融資を受けるメリットはあります。
なぜなら港区など人気エリアの賃貸マンションは、多少家賃が高くても賃貸希望者は必ず現れるからです。
賃貸人が途切れない物件ならば、購入資金が高額でも長い年月で元はとれるでしょう。
また築年数がたっても、賃貸人がいなくなることもなく、売却するときも大きな値崩れもありません。
物件や立地を見極めるために有用な書籍
立地を見極める事は本当に不動産投資において不可欠の項目であり、物件の見極めポイントの1つでもあります。
不動産投資を成功させる物件の見極め方について、詳しく記載されている書籍を２冊紹介します。
これを知らずに個人が不動産投資をしてはいけない！
不動産投資の手法は奥深くて、長々とページ数が多い書籍は多く存在しますが、こちらは簡潔にわかりやすくページ数も少ないので読みやすいです。
まず、「騙されない」というテーマで書かれていて、物件の選び方についてレクチャーしてくれます。
物件の価格はどのようにして決まるのかが書かれているので、これさえ理解できれば不動産投資を失敗することはないということになります。
不動産投資を検討したら読んでおくべき１冊です。
不動産売却の「罠」 注意すべき４つの場面
これは不動産売却を検討したときには、騙されないためにリスクヘッジとして必ず読んでおいた方が良いですね。
実際に不動産会社を経営されている方が書いていて、業界の裏情報的な内容もあります。
タイトルがちょっとショッキングなのですが、内容はとても常識的で、不動産売買のコツがわかる内容です。
以上の様に、不動産投資で利益を出す為のエリアの選び方は非常に重要である、という事がご理解いただけたかと思います。
原因その③：【管理】管理会社の活用法を知らない
管理会社とは
管理会社とは、大きくわけて「建物管理」「賃貸管理」の二つの業務を行っています。
建物管理について説明すると、設備が故障したときのメンテナンス、共有部分の清掃、入居者からのクレーム対応など、長期修繕計画の策定など建物に関する管理を行います。
そして賃貸管理は、入居者募集（案内、審査、手続き）から家賃の集金、滞納者への督促、更新業務、退去時の立会いまで幅広く対応し、賃借人と賃貸人の間に入って、双方のサポートをしてくれます。
要するに、管理会社にすべて任せておけば、賃貸経営はできるということです。
サポート内容によっては、少し管理料が違ってくる場合もあります。
しかし今までの経験上、管理会社に建物、賃貸ともにすべて対応してもらったほうが楽ですし、得です。
それに医師は本業が忙しいですから、管理会社にお任せすることをお勧めします。（余裕があるという方は自分で管理会社に任せる必要のない場合もあります）
管理会社への手数料について
「管理会社へ全てお任せにすると管理料が高くなるのでは」と心配な方もいるかと思います。
しかし、不動産投資で得た収入は確定申告するので、管理料を経費計上することで節税効果をえることができます。
その経費計上などの事務処理が面倒でしょ？と思う方もいるかもですが、今は会計ソフトも入力がとても簡素化されていてい使い勝手の良いものがあります。
管理会社からの請求書、口座からの引き落とし情報をそのまま入力しておけば費用計上できます。
僕も不動産投資収入では会計ソフトfreeeを使っていて、銀行口座、カード支払い明細ともリンクすることができ、かなり楽です。
簡単に入力、財務分析までできますし、かなり便利です。
また、節税対策をしたいなら、勤務医はプライベートカンパニーを設立すべきか【節税方法教えます】の記事を参考にどうぞ。
かなりの知識を詰め込んでいます。プライベートカンパニーを設立して家族を代表者にすることで節税対策出来る方法を紹介しています。
今は、設立に経費が掛かる株式会社だけでなく、合同会社という法人もあります。
要は、検討する余地は十分ありです。
医師が不動産投資で失敗した3つの例【ノンフィクション】
この項目では、実際に起こった医師の不動産投資の失敗事例をご紹介します。
※ ノンフィクションの内容ですが、個人情報が特定できない様に、名前を伏せて一部内容を少しだけ変更しています。
本当にあった医師の不動産投資失敗談
- 失敗談①：新築シェアハウスを経営してみた
- 失敗談②：事故物件を買ってみました
- 失敗談③：土地相続してアパート建ててみました
本当にあった怖い失敗談を3つ紹介します。ノンフィクションです。
本当にあった医師の不動産投資失敗談①：
新築シェアハウスを経営してみた
女性 専用のシェアハウスを経営している会社が、巨額の負債を抱えて経営破綻したという事件がありました。
ほんの数年前のことですから、記憶されている方も多いのではないでしょうか。
僕もこの物件のことは知っていて、実際に医師の顧客もいるとは聞いていたので、問い合わせたこともあります。
物件の内容は以下です。
- 税金対策が可能
- 都内で新築の１棟物件が手に入る。
- 初期費用はわずかで、３０年間のサブリース契約ができる。
この内容を聞いた時、「本当にこの条件で購入できるのか」と驚きました。
あまりにも美味しすぎる内容だとは思いませんか？
僕が一番不思議に感じたのが、まだ入居者が決まっていない新築物件で、どうして３０年先までサブリースができるのかということです。
サブリース（sublease）とは又貸し、転貸のことである。不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上（いっかつかりあげ）のことをサブリースと言うことが多い。
2010年代前半から、ローンの不正契約や訴訟などが発生し社会問題となっている。
もちろん営業担当に質問しましたが、納得のいく回答は得られませんでした。
それと、気になったのは家賃設定です。
- 個室が狭い（専有面積7㎡）
- 大した家電や家具も設置されていない
- 居住者全員でくつろげるような広いリビングもない
- 水回りも充実していない（個室に風呂、トイレはなし）
このような条件で、家賃は７万円、同じ地域のワンルームに住んでもほとんど家賃が変わりません。
それならば、トイレバスが個々にあるワンルームに住みますよね。
シェアハウスのメリットである家賃の安さが全く備わっていません。
この条件なら、せめて５万円以下の賃料で納めないと経営は成り立たないでしょう。こういうことは確認すればすぐにわかることなのにも関わらずです。
結局この物件を検討していた方は、このような悪質なシェアハウスを購入して、１億円余りの負債だけが残しました。（実話です）
またその方は、管理会社を変更して物件を販売管理していた会社は倒産しました。
入居者を募集して運営はしていますが、賃料は当初の７万円はとれずにかなり低い金額を設定して、もちろん赤字経営です。
負債に関しては、この賃料と自己資金を持ち出しでなんとか返済できている状態です。それなのに、物件は経年劣化していくばかりです。
なんとも恐ろしい話です。
本当にあった医師の不動産投資失敗談②：
事故物件を買ってみました
最近、YouTubeなど動画サイトで、あえて事故物件に住んでみる芸人さんがいますよね。
事故物件ばかりを紹介されているサイト（大島てるなど）もあります。意外かもですが、事故物件は人気があります。
不動産会社は、物件案内を行う際「告知義務」があり、事故物件であることを申告しなければいけません。
不動産会社にしても隠して、あとでトラブルになるよりも正直に申告して相場より安価で売り出す方が、早く処分できますし、得なのです。
事故物件ということで、安価で物件を手に入れることはできますし、近隣の相場よりも安い家賃を設定できます。
実際にこっそり事故物件を手に入れている投資家はいます。
僕の周りでも事故物件を購入した人がいるのですが、結構短期間で手放している率も高いのです。
すぐに賃貸人は決まるけど、短期間で退去してしまう危険性もあるのです。
人の出入りが激しい物件は、なにか「住みにくい」事情があって、それが目に見えるものではなく、やっぱり「どこか、気持ちが悪い」という雰囲気がある様です。
事故物件は部屋の形に注意
殺人犯や実際に殺人が行われた部屋というのは、共通する点があります。
部屋の形が斜め、三角形などとにかく歪（いびつ）な形をしていることが多いです。
狭小地に無理に建築している物件ということもあるのでしょうが、物件を選ぶ際は、部屋の形、間取りには注意してください。
三角形の部屋だと、家具を置いてしまうと、スペースが狭くなり、落ち着かない気持ちになってしまいます。
住む人の気持ちになって、物件選びをする必要があります。
本当にあった医師の不動産投資失敗談③：
土地相続してアパート建ててみました
これは、僕の元同僚の医師の話なのです。彼は、親から土地を相続してアパートを建てました。
ご両親を相次いでなくされて、彼は一人っ子だったので、親族ともめることもなく、そのまま土地を受け継ぎました。
そして、相続した土地の活用法としてアパートを建てることにしたのです。
ご両親が存命の時から、土地活用についてデベロッパーがいつも自宅を訪ねてきていました。
そして亡くなるとすぐにまた、営業をかけてきて、彼も根負けという感じで、アパート経営をはじめることにしました。
忙しい人ですから、アパート経営をして家賃が入ってくる副業はメリットがあると思ったのでしょう。
この考えた方は間違っていないのですが。。
結論として、僕の友人は、土地もアパートも失い、借金だけが残りました。
なぜ？こうなってしまったのでしょうか。
このアパート経営は、一括借り上げシステム、ようするにサブリース物件です。サブリースには５つ落とし穴があるといわれています。
サブリースの恐ろしさ
- 建築費用がバカ高い
- 当初の設定家賃が高い
- 長期にわたる借り上げ期間
- 条件に「空室の免責」が設定される
- 融資を受けるには指定の金融機関から
この５つの条件を見ているだけで、僕などは投資除するべきではない物件だなと思ってしまいます。
僕の本真としては、「これ、最初から土地を持っているオーナーから土地と全財産取り上げる魂胆でしょ？」と言いたいですね。
まず、④の空室の免責ですが、空き室になって２か月間は、業者は賃料を支払わなくて良いのです。
この手の業者の営業トークは、「サブリースで賃料を保証しますから、空室のリスクがありません。」です。
しかし、２か月賃料が入ってこないということは、２か月赤字です。
自腹で返済しないといけないわけですから、かなりのリスクになります。契約時には、この空室免責を必ず確認してください。
借入金も指定の金融機関からとなる場合が多く、審査が甘い分、金利がとても高くなります。
このような条件設定で長期にわたり借り上げ行うので、空室になったらすぐに資金がショートしてします。
そして土地に金融機関の抵当権がついていますから、資金繰りが悪化すればすぐに土地は差し押さえられて、土地、建物はとりあげられてしまいます。
要するに、業者も銀行も、オーナーが資金繰りショートして手上げるのをじっくり待っているといる訳です。
全く恐ろしい話です。
まとめ｜不動産投資を失敗したくない医師のために必要な5箇条
今までお話したことをまとめです。
不動産投資を失敗しないために必要な5箇条
- うまい話には、必ず裏がある
- 住む人の立場になって物件選びをする
- 不動産投資にある程度の種金（資金）は必要
- 不動産投資は事業で、それもサービス業である
- 不動産という資産が手に入るが、借金もかかえることを忘れるな
要するに、０円で始められる不動産投資はない！ということで、コツコツと貯金できる体質の人が成功します。
そして、サブリースなどの旨い話には必ず裏があると思っていただきたいです。
自分が納得いくまで業者に説明を求めてください。そして納得いかなければ絶対に契約しないでほしいと思います。
いろいろと心理的に追い詰めてくる業者もいるかもしれませんが、あなたが大切に育てたお金、また受け継いだ土地を簡単に手放してしまうことのないよう気をつけましょう。
不動産投資は、サービス業です。借りてくれる人の立場になり、喜んでもらえるような住まいを作ることを常に考えておかなければいけないのです。
失敗の最大原因【←赤字を赤字で補填する考え方】
最後に、不動産投資の失敗回避において、気を付けるべき重要事項です。
「１件の投資物件の収支が赤字になってしまった時、金融機関からもう一つ物件を購入して赤字を補填してはどうか」という提案を受けることがあります。
最初の項目でもお話したように医師は属性が高い職業ですから、二重にも三重にもローンを組ませようとすることもあるのです。
赤字について、V字回復するため新しい借金を作るやり方はおすすめできません。
まず、今問題になっている赤字物件を見直して、立て直してからでないと新しい物件を探すことに注力すべきではないということです。
事業でも同じだと思いますが、赤字の部門に無計画に追加の資金投下をしても経常利益を回復させることにはならないですね。
まず赤字を分析して、収支を見直すこと、それでも解決しなければ、赤字部門を切り離すことを検討していきます。
これは不動産投資も同じです。
赤字を赤字で補填するのではなく、どうしても収支が黒字に変わらないのであれば、その物件も手放すことを検討しなくてはならないということです。
これは投資家が自分で判断することであり、銀行、不動産会社の言いなりになってはいけないということです。
不動産投資失敗したくない症候群にかかってしまった医師にお出しする処方箋として、今回の記事をご活用ください。
今回の記事は以上となります。